龙游县住建局关于对龙游县十四届人大三次会议104号代表议案（建议）答复的函

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冯燕军代表：

您在县十四届人大三次会议上提出的《关于保障搬迁安置小区物业费的建议》已转至住建局办理。非常感谢您对搬迁安置、物业管理工作的关心和支持，现将有关情况答复如下：

随着城市建设化进程的推进，小县大城等整体搬迁政策的推广，村民逐渐向新居民身份转变。整体搬迁小区物业管理已经成为城市管理重要组成部分，在提高城市管理水平、改善人居生活环境等方面发挥重要作用的同时，矛盾问题也逐渐显现。大部分村民尚未适应身份转变，对物业费收缴认知缺乏，同时住宅小区相对高昂的物业费会对刚刚搬迁尚未适应城市生活的村民带来经济压力。此类问题会导致物业费收缴率降低，从而降低物业公司服务品质，出现恶性循环的局面。作为物业行业主管部门，我局还有许多工作要做，您提出的建议，对我们今后的工作具有很好的指导意义。

一、创新物业服务模式、探索村社自治新方式

结合《关于加强和规范物业管理服务》（县委办92号）文件，探索培育壮大国有物业服务企业，以相对较低的物业费收缴标准对拆迁安置小区提供物业服务。当前如文成小区、兰亭小区等安置小区，均由奔康集团下属安周物业入驻服务，如文成小区高层住宅物业费收缴标准为1.5元/月/㎡，相比于城东新区其余新建高层住宅小区收费标准较低。同时国有物业相较于民营物业，对盈利性的追求相对不强，可以更好的为村民提供符合标准的物业服务。

除国有企业外，结合当前强社、强村建设相关政策，探索由强社、强村公司入驻小区提供物业服务的新模式，由原村委会或村级集体经济合作组织成立物业管理机构，组织居民进行自治管理，统一进行管理，降低村民物业费方面开支。采用此种模式的优点是由于原村委会或集体经济合作组织对小区居民情况熟悉，执行力、沟通力强，能较好地落实包括物业管理在内的社会管理事务。结合上述情况，住建局将在后续拆迁安置政策中提出建议并推动落实。

二、提升村民认知水平、降低物业费收缴难度

拆迁安置小区住户“花钱买服务”的观念尚未普及，由于村民拆迁、集中居住的被动性，使搬迁村民抱有“不是我们要住，是政府要我们住”的想法，从而将物业管理也视作政府行为，要求政府包揽一切。通过提升物业服务水平、宣传物业服务内容及相应法律法规知识，提高村民对物业服务费收缴依据、物业服务内容的认知。

同时，针对部分小区在建成交付初期，由于整体开发建设周期长、入住率低、大市政配套滞后、配套管理用房租金收益低等因素带来的不利于收缴物业管理费、影响物业管理“造血功能”问题，可探索在此类小区建成交付1—3年内或入住率达到一定比例前，物业管理费由建设单位先行缴纳并在交房时向居民预收，以培养居民缴费意识，为今后收费打下基础。在前期物业费补贴期满后，对部分村民名下的空置房物业费进行部分减免，多管齐下推动物业费收缴率提高，提高居民满意度。该类问题将在后续拆迁安置过程中逐步尝试落实。

三、加强物业行业监督、提升物业服务水平

2024年3月住建局已邀请第三方对全县物业小区进行考核，并针对每个小区情况制定个性化的“体检报告”。根据第三方考核结果及属地季度考核结果，开展物业服务企业“以奖代补”评优工作，同时探索制定龙游县物业服务“成绩单”并在相应媒体平台进行公开，以考核促进物业公司提升服务质量。

推动强化社区基层组织的管理职责。社区党组织、居委会和原村集体经济合作组织应当充分发挥综合协调优势，把物业管理纳入社区公共管理服务范畴。同时，根据拆迁安置小区实际，适时组织和引导小区业主做好业主大会、业主委员会组建和换届改选等工作，并加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督。由业委会发挥对物业公司的监督作用，倒逼物业公司提升服务质量。

感谢您对我县物业管理、小区业主委员会规范提升工作提出意见、建议，希望您能一如既往地关心支持住房和城乡建设相关工作！

特此答复。

二О二四年五月二十八日

（经办人：姚航，联系电话：0570-7016950）

抄送：县人大代表工委，县政府督查室。

龙游县住房和城乡建设局办公室           2024年5月28日印发