龙游县人民政府办公室
关于印发《龙游县城市规划区范围外
农村居民建房审批管理办法（试行）》的通知

各镇、乡人民政府，各街道办事处，县政府各部门，直属各单位：

《龙游县城市规划区范围外农村居民建房审批管理办法（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

                                                                                      龙游县人民政府办公室

                                                                                        2022年7月20日

（此件公开发布）

                                             龙游县城市规划区范围外农村居民建房审批管理办法（试行）

一、总则

（一）为进一步加强农村住房建设管理，规范宅基地使用，保障农村村民合法权益，统筹推进乡村风貌、人居环境改善提升。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省土地管理条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《衢州市农村住房建设管理条例》等相关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

（二）本办法适用范围:全县行政区域除城市规划区内“城中村”“城郊村”“园中村”外的村民建房。涉及异地搬迁、集体土地房屋征收安置等，可以按县政府有关文件执行。

城市规划区内的“城中村”为:龙洲街道辖区内的西门、北门、新桥头、驿前、方门街、兰石、柳村，东华街道辖区内的桥下、桥蔬、鸡鸣、小高山等11个行政村；

城市规划区内的“城郊村”为：龙洲街道辖区内的曹家、白坂、山底、后厅，东华街道辖区内的十里铺、唐尧、湖底叶、新建、横路祝、高仙塘、下杨（环线内）、童家、项家、槐王、张王，湖镇镇辖区内的张家埠、范家、杨家，小南海镇辖区内的茶圩里、周红坂、翠光岩、汀塘圩等 22个行政村；

城市规划区内的“园中村”为小南海镇辖区内的下章，模环乡辖区内的湖塘殿、茶场新村、大冶、琚家、凤基坤、白马、虎龙、西元、王北斗等10个行政村（以龙游开发区规划图为准）。
  （三）本办法所称农村居民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。宅基地属农村集体所有，由村集体经济组织管理，村民作为集体经济组织成员依法享有使用权，任何单位和个人不得私自侵占、买卖或以其他形式非法转让。
  （四）本办法所称村民建房管理是对农村宅基地及其地上新建、扩建农村住宅活动的管理。村民建房用地指农村农业家庭户以农村村民名义提出申请，经依法批准，用于建造住宅的集体所有土地。


（五）乡（镇）人民政府、街道办事处负责本行政区域内的村庄规划编制和村民建房具体审批、监督、管理工作。乡（镇）人民政府、街道办事处应当成立农村宅基地管理机构，负责本行政区域内农村村民建房管理工作。

（六）农业农村主管部门负责宅基地改革和管理，指导闲置宅基地和闲置农村住房利用等有关工作。

自然资源和规划主管部门负责农村住房规划管理、不动产登记等有关工作。

住房和城乡建设主管部门负责农村住房设计和建设指导、农村住房使用安全监督管理和建筑风貌引导等有关工作。

综合行政执法、林业水利、交通运输、生态环境、文化旅游、应急管理、财政、民政等主管部门按照各自职责，负责做好农村住房建设管理相关工作。

县供电、供水、供气、电信等部门应与乡镇（街道）有效配合，不得为未取得《乡村建设规划许可证》的建设工程供电、供水、供气、通网络。

（七）村集体经济组织和村民委员会应当按照有关法律法规和本条例的规定负责农村住房建设的相关管理工作。村民委员会可以将乡村风貌、宅基地管理、建设农村住房纠纷化解等内容和规范，提交村民会议通过后，纳入村规民约。

各村应成立农村建房领导小组，成员由村两委、网格员、村党员代表等组成，人数不得少于五人，由村集体经济合作社社长担任组长，对本村村民建房管理负总责；村建房领导小组成员负责对本村辖区内建房全过程巡查、监管，并建立相关档案记录。

二、规划管控


（一）按照“规划一张图、建设一盘棋、管理一张网”的要求，村民建房必须符合国土空间规划（含现行正在实施的各类法定规划）和相关管制要求，不符合的不予审批。根据《龙游县域乡村建设规划（2016-2035）》，将全县自然村庄划分为“集聚村”“控制村”和“萎缩村”三种类型，实行分类管控。
 

1.集聚村：是指现状基础、资源禀赋与建设用地条件较好，区位、交通等外部支撑条件优越，整体具备较强发展和集聚潜力的，规划期内予以适当增量建设的中心村。集聚村提倡建设公寓式住宅、联排式住宅，鼓励村民以宅基地换公寓，鼓励村民跨乡镇（街道）、跨村集聚建房。

2.控制村：是指现状综合条件和发展潜力尚可，规划期内以存量改造为主，不再新增建设用地规模的自然村。原则上以旧房改造提升为主，允许在村庄扩展边界内利用闲置土地“填空补缺”安排新建联排式住宅，以及进行环境提升、基础设施和公共服务配套设施建设。

3.萎缩村：是指现状综合条件较差，外部支撑条件改善空间不大，整体发展潜力较弱的自然村，除不再新增建设用地外，还需严控现状建成区，不准审批建房。

（二）乡（镇）人民政府、街道办事处组织编制村庄规划，经村民代表会议讨论通过后报批。完善“县域乡村建设规划—村庄布点规划—村庄规划—村庄设计—农房设计”+“农村特色风貌规划”的“5+1”乡村建设规划体系，统筹安排生产、生活、生态空间，明确村庄布局、功能定位、建设边界、开发强度、建设风貌等内容，优化村民建房空间布局。在编制（修编）村庄规划的同时，对于建设项目较多的村庄和中心村、美丽宜居示范村、历史文化名村、传统村落等，还要全面开展村庄设计和村居设计。农房建设要严格服从村庄规划设计的统一管理，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。乡（镇）人民政府、街道办事处应根据不同地貌单元的村庄、不同沿线景观带的村庄以及不同传统风貌的村庄，组织编制村庄风貌特色控制规划。

住房和城乡建设主管部门要做好彰显浙西民居龙游风貌的民居风格设计，加强农村村民建房建筑风格、色彩、高度、材质引导和管控，住房和城乡建设主管部门要做好彰显浙西民居龙游风貌的民居风格设计，为村民提供通用图集，形成地方特色。农房设计要遵循安全、经济、适用、美观的要求，在确保安全性的同时，坚持传承创新和彰显特色的设计理念，科学配置功能的空间。


三、建房条件


（一）属于下列情形之一的农户，可申请宅基地。

1.具有本村集体经济组织成员资格的村民具备下列分户条件，确需分户建房的；

①有两个及以上子女的，其中有一个子女已婚的或年满30周岁未婚，可单独分户;


②分户后父母应随农业户口子女申请建房。


2.四代同堂共同生活要求分户的，须提供分户时本户四代户口仍在本村的证明，符合条件的可分为两户。具体说明如下：

①四代同堂户是指在农村四代共同生活居住的；

②分户人口条件：申请建房时人口7人以上的；

③分户方式：第一代和第二代为一户；第三代和第四代为一户。或第一代为一户；第二、三、四代为一户。

3.现有住宅人均建筑面积尚未达到规定限额标准（65㎡）需要扩建的;

4.因国家、集体建设，或因危房、灾毁、地质灾害等需要重建、迁建的。

5.法律、法规、规章规定的其他情形。

（二）有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

1.不符合村民建房“一户一宅”规定的;


2.以所有家庭成员作为一户申请并被批准宅基地后，不具备分户建房条件而分户申请宅基地的;

3.户口虽已合法迁入，但原籍已有宅基地的;


4.政府扶养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的;

5.原有住宅被法院裁判用于抵债的;


6.将宅基地上建筑物出售、抵押、赠与等情形，或者改为经营性场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的;

7.已享受征地拆迁、国土整治等安置政策，再申请宅基地的;

8.所在城镇、村庄列入近期改造项目控制范围内申请建房的，或者涉及侵占公共空间、影响公共安全或妨碍公共设施、公益事业建设和重大建设工程推进的;


9.法律、行政法规、地方性法规及部门规章规定的不得批准的情形。

（三）夫妻双方已有住宅的，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃住宅的一方2年内不得再单独报批建房;再婚且符合建房条件的，按新组成家庭报批建房。

四、建房标准


（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。依据《浙江省土地管理条例》，村民建房标准规定如下：

1.村民建房实行建设规模控制，建筑层数控制在3层及以下、檐口高度不高于10m，建筑面积以经审批的设计图纸确定，农房外立面要与自然环境相协调;严禁新建、改建附属用房。

2.拆建情况下（利用存量建设用地）：大户（5人以上）建筑占地面积不得超过140㎡，总建筑面积不得超过360㎡;中户（3-4人）建筑占地面积不得超过120㎡，总建筑面积不得超过300㎡;小户（1-2人）建筑占地面积不得超过80㎡，总建筑面积不得超过220㎡。

3.新建情况下（利用新增建设用地指标）：大户（5人以上）建筑占地面积不得超过120㎡，总建筑面积不得超过340㎡;中户（3-4人）建筑占地面积不得超过100㎡，总建筑面积不得超过280㎡;小户（1-2人）建筑占地面积不得超过80㎡，总建筑面积不得超过220㎡。

4.已有集聚小区（集聚点），各户型的建筑面积在本文件规定的审批建筑面积范围内，可按所在小区（集聚点）原先的规划方案审批户型面积。


5.村民不得在宅基地用地审批范围以外建设围墙。在宅基地用地审批范围以内确有需要建设围墙的，应当根据村庄规划和村庄设计等要求，在申请宅基地用地审批和乡村建设规划许可时提供围墙施工方案。围墙应当采用通透式或者绿篱式，高度不得超过150cm，不得损害他人合法权益和公共利益，严禁圈占农用地建围墙。

6.农户因地势原因确需建造地下室的，地下室范围不得超出村民建房审批占地范围；地下室四周不得开门窗，采光窗户可设置；地下室的建设不得影响周围建筑物、构造物的安全，农户需建地下室的在审批阶段需要注明，红线图中标注室内地坪高程，并对外公示，一楼的室内地坪高程与室外地坪高程的高差原则上不得超过50cm，受洪水位影响等特殊情况除外。

不得为了便于建造地下室而人为抬高室外地坪高程。

地下室的层高原则上不超过2.2m，施工时需注意边坡安全。

（二）农村村民的建房人口计算标准，按照家庭常住农业人口数（本村集体经济组织成员）确定。但有下列情形之一的，可计入建房人口：

1.已婚尚未有子女，已领取准生证的，或为独生子女户的，均可增加1个建房人口。

2.原户口在本村的现役军人（不含现役军官）、在校学生（包括在读研究生，大、中院校在校生）、正在服刑人员，可计入建房人口。

3.配偶、子女为非本村集体经济组织成员，子女尚未成家随父母居住，且未享受实物性住房政策的，可增加1个建房人口。

4.法律法规规章及政策规定允许的其他可计入人员。

五、建房审批


（一）村民建房严格实行指标控制，引导农村村民集约节约用地。新增村民建房农转用指标主要用于农村村民集聚点建设，村庄改造提升、新建村民集聚点应列入年度计划，对不符合村庄规划、未列入年度计划的不安排新增建设用地指标。     

（二）按照“发起申请-村级公示-村级审批-联合踏勘-联席会议-建房公示-办理规划许可”、中介服务贯穿全过程的建房管理新模式。


乡（镇）人民政府、街道办事处是村民建房管理的责任主体，负责本行政区域内宅基地用地审批,以及农村住房建设管理和监督工作，强化村民建房管理组织机构建设，健全村民建房村级议事制度，确保建房安排过程公开透明、审批结果公平公正。

1.发起申请。由村民（或网格员代办）提出建房网络申请。所需材料：①身份证；②户口本。


2.村级公示。村建房领导小组对村民的建房申请公示3个以上工作日。公示方式：①电子公示；②村公告栏公告。

3.村级审查。村建房领导小组在3个工作日内对村民建房申请进行审查。所需材料：建房申请表。

4.联合踏勘。驻村干部、资规员、其他应参与部门（农业农村、林业水利、交通运输等）工作人员在3个工作日内对村民建房规划选址（需委托有资质的测绘单位进行定位）、用地面积、旧房处理等情况进行联合踏勘。所需材料：①用地红线图；②存量或新增建设用地权属来源相关的资料；③村民建房内审表。

乡（镇）人民政府、街道办事处应当自收到村委会上报的建房申请（含跨村跨乡）申请宅基地有关材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）人民政府、街道办事处宅基地管理机构工作人员到实地勘测并审核。所需材料：①用地红线图；②存量或新增建设用地权属来源相关的资料；③村民建房内审表。

5.联席会议。对符合条件且材料齐全的，乡镇（街道）主要领导、分管领导、驻村干部、乡（镇）人民政府、街道办事处宅基地管理机构人员在5个工作日内开展联席会议。所需相关材料：①独生子女证；②通用图集（包含农房设计图）；③四邻意见表；④建房履约协议书；⑤村民建房内审表；⑥未享受房改证明。

6.建房公示。对符合条件且材料齐全的，乡（镇）人民政府、街道办事处宅基地管理机构人员对村民建房申请结果进行7个以上工作日公示。公示内容及方式：①村民建房审批结果；②村民建房内审表；③公开栏公示。

7.办理规划许可。经审查符合建房条件的，乡（镇）人民政府、街道办事处宅基地管理机构人员在2个工作日内为村民办理乡村建设规划许可证。所需材料：村民建房内审表。

农村村民住宅竣工验收后，依法向县不动产登记部门申请办理产权登记。

拟建地块为农用地的，须先申请办理农转用审批。乡镇（街道）应将符合国土空间规划和村庄规划的村民建房农转用报批材料汇总上报，县自然资源和规划主管部门按照省市下达的村民建房专项指标，依法分批次办理农转用报批手续。

（三）建房户应委托具有相应资质的建筑施工企业或具备相应建设施工技能的农村建筑工匠（以下统称为承建人）施工，建房户与承建人应根据住建部门提供的格式合同进行签订，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

六、批后管理

（一）乡（镇）人民政府、街道办事处要强化村民建房动态巡查机制，配强巡查队伍，健全监管网络，及时发现和制止违法建设行为，杜绝未批先建、少批多建、加层加高、移位建设等违法违规现象发生，严格落实村民建房“四到场”制度，乡（镇）人民政府、街道办事处应当会同农业农村、自然资源和规划等主管部门派出工作人员切实做到“建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场”，并建立“四到场”全程监管台账，按户建档、立卷备查，相关责任人必须到场并签字，做到关卡前移、服务在先。

1.建筑放样到场  

建房户应在取得《农村村民建设用地批准通知书》《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》后，向村委会提出放样申请，村委会即时告知乡（镇）人民政府、街道办事处。建筑放样前，建房户应对工程场地进行清理，达到具备实地定位放线的条件。乡（镇）人民政府、街道办事处及时组织相关人员，在7个工作日内完成放样。乡镇（街道）工作人员、村建房领导小组成员、承建人、建房户和测绘单位等放样人员要按照规划许可和房屋设计图纸进行放样。

乡镇（街道）工作人员、村建房领导小组成员要对建房户、承建人进行技术交底，并告知建房户、承建人应遵守的事项。

村民建房实行带牌施工，建房村民在开工前应当在施工现场显著位置放置乡镇（街道）制作的公示牌。公示牌内容包括户主姓名、建房位置、四至范围、用地面积、基底面积、建筑面积、层数、檐口高度、建筑总高度、房屋结构、屋面色彩、外墙色彩、建筑施工企业或者农村建筑工匠、批准时间、举报电话等内容。

2.基槽验线到场  

建房户在完成建设工程基槽清理完毕立模前，应提前将验收时间经由村委会告知乡镇人民政府（街道办事处）。

乡（镇）人民政府、街道办事处在接到村委会验线要求后7个工作日内，组织相关人员到场进行基槽验线。参加人员包括乡镇（街道）工作人员、村建房领导小组成员、承建人、建房户等。

基槽验线时验线人员要按照规划许可和设计图纸核对房屋基底面积、房屋位置和四邻间距，对存在移位、超面积的，应责令整改。整改完成后，应重新组织验线。验线不合格的，不得进入下一道工序。

3.施工过程到场  

乡镇（街道）工作人员、村建房领导小组成员要做好施工过程巡查监管等日常管理工作，现场记录应当包括检查时间、检查地点、检查人员、检查情况、处理意见等内容。巡查内容包括：在地梁浇筑前、在每层楼面浇筑前、在房屋结顶前要检查房屋尺寸、高度及建筑造型。

建房户在外墙和屋面施工前，应将外墙材质和色彩经乡镇（街道）和村建房领导小组确认同意后方可实施。

村建房领导小组在巡查中发现问题应立即制止并上报村两委，村两委应当劝阻，劝阻无效的立即向乡（镇）人民政府、街道办事处报告，并配合乡（镇）人民政府、街道办事处查处违法建设行为。

4.竣工验收到场  

规划许可的各项内容已全部竣工，即房屋已结顶、门窗已安装、外立面已粉刷。建房户申请竣工验收应当同时具备下列条件：规划许可确定应当予以拆除的建筑物、构筑物和临时建筑及设施均按要求拆除，施工场地（包括临时用地）清理完毕；具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告及图件，即完成房屋建筑联合测绘。

乡（镇）人民政府、街道办事处牵头组织相关人员进行竣工验收。竣工验收人员包括乡镇(街道)工作人员、村建房领导小组成员、承建人、建房户，验收内容包括对建筑占地面积、建筑面积、建筑位置、建筑高度、外立面材质及色系、建筑风格等。

村民在取得《农村村民建设用地批准通知书》《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》后，原则上应在两年内完成房屋建设，竣工验收合格后，建房户持相关审批、验收等资料，依法申请办理不动产登记。

乡镇（街道）应参照相关档案管理规定，逐户建立完善农房建设管理档案和数据库。



（二）各行政村应在乡镇（街道）指导下，以村规民约的形式建立建房履约保证制度。


建房履约金收取标准可按批建房屋的建筑面积计收。建房履约金应分基础履约金和竣工验收履约金两部分，两者比例由村民代表大会确定。建房户第一层楼板浇筑后经确认未违规的可返还基础履约金，房屋竣工并经验收合格后方可退还竣工验收履约金。

（三）县住房和城乡建设主管部门负责研究制定对承建人的管理措施，切实加强建筑行业自律管理，完善《农村建筑工匠管理办法》，开展业务培训，建立健全农村建筑工匠质量安全责任追究和公示制度，健全农村建筑工匠责任主体信用档案。

承建人必须遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，鼓励购买建筑施工意外伤害保险和工程保险，确保施工质量和安全。农房建设必须使用合格建筑材料，鼓励使用绿色建筑材料。


建房人可以委托具备相应资质的监理单位或相应资格的监理人员对农房建设进行监理。

承建人必须持证上岗，在动工前必须与建房人同时作出书面承诺，保证严格按批准的用地范围和设计图纸施工建设，如有违反，承建人必须承担相应责任。


（四）严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法违规建造的住宅办理不动产登记；对城镇居民非法在农村购置民居和宅基地的，一律按违法用地、违法建设行为依法查处。


七、法律责任


（一）违反本办法规定，未经批准违法占地建房的，由乡（镇）人民政府、街道办事处、县相关部门按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》《衢州市农村住房建设管理条例》等法律法规的有关规定予以严肃处理。

（二）对建房审批管理过程中涉嫌玩忽职守、失职渎职、徇私舞弊的工作人员和违反相关纪律的党员干部，移交纪委查处;其他构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。

八、附则


本办法自2022年8月20日起施行。原《龙游县城市规划区范围外农村居民建房审批管理办法（试行）》（龙政办发〔2018〕77号）废止。